Un local commercial est vacant au renouvellement de l’assurance de la copropriété. Deux dégâts des eaux surviennent, puis le local est remis en location. Cette relocation suffit-elle à écarter une exclusion de garantie ? Dans l’affaire jugée le 8 octobre 2026, la Cour de cassation répond non : il fallait examiner la situation à la reconduction précédant les sinistres.
À retenir. L’arrêt applique une clause particulière de la garantie « dommages aux biens ». Il ne signifie pas que tout local vacant perd automatiquement toute assurance. Le texte de la clause, l’exploitation à l’échéance pertinente et la provenance exclusive du sinistre sont déterminants.
Deux dégâts des eaux avant la remise en location
Une société acquiert des locaux commerciaux en copropriété le 8 juin 2017. Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société MSIG. La police, souscrite le 8 août 2016, se renouvelle chaque année.
En août 2017, lors de la reconduction du contrat, l’établissement n’est pas exploité. Les locaux subissent ensuite deux dégâts des eaux, les 17 octobre 2017 et 22 mars 2018. Ils sont finalement donnés à bail en juin 2018, avant l’échéance annuelle suivante.
Le propriétaire demande l’intervention de l’assureur du syndicat, tant au titre de la responsabilité civile de la copropriété que de la garantie des dommages aux biens du copropriétaire. Le débat examiné par la Cour porte ici sur cette dernière garantie.
Une exclusion qui comporte plusieurs conditions
La police exclut les sinistres résultant exclusivement d’établissements ou de bâtiments entièrement inoccupés. Elle définit ces bâtiments par l’absence d’exploitation à la date de souscription du contrat ou à la date d’échéance en cas de renouvellement par tacite reconduction.
La seule mention d’un local « vacant » ne résume donc pas la clause. Il faut tenir compte de la définition contractuelle de l’inoccupation et de la condition selon laquelle les sinistres proviennent exclusivement du bâtiment concerné. Dans cette affaire, la Cour de cassation relève que cette provenance exclusive ressortait des constatations de la cour d’appel.
La cour d’appel avait pourtant écarté l’exclusion : l’interruption d’exploitation n’avait duré que quelques mois et la location avait repris avant le renouvellement annuel suivant. Elle avait ainsi retenu que les conditions de la clause n’étaient pas réunies.
L’échéance précédente compte pour les sinistres déjà survenus
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur le fondement de l’article 1103 du code civil, relatif à la force obligatoire des contrats. Les locaux n’étaient pas exploités lors du renouvellement d’août 2017, antérieur aux deux dégâts des eaux. Dès lors que les autres conditions étaient constatées, la clause devait recevoir application.
La relocation de juin 2018 ne permettait pas de rétablir rétroactivement la garantie pour les sinistres d’octobre 2017 et de mars 2018. Autrement dit, la situation avant l’échéance suivante ne pouvait pas remplacer l’examen de la situation à l’échéance précédant les dommages.
La Cour prononce une cassation partielle sans renvoi et statue elle-même au fond. Elle confirme le jugement ayant rejeté la demande au titre de la garantie dommages aux biens. L’examen du pourvoi principal devient sans objet.
Ce que propriétaires et syndics doivent vérifier
Lorsqu’un assureur oppose une exclusion liée à l’inoccupation, une lecture complète de la police et une chronologie précise permettent d’apprécier la portée du refus. Les pièces utiles sont notamment les suivantes :
- Le contrat applicable : conditions générales, conditions particulières, avenants et libellé exact de l’exclusion.
- La reconduction pertinente : sa date et les justificatifs de la situation d’exploitation à cette échéance.
- Les sinistres : dates, déclarations, rapports d’expertise et éléments établissant leur origine.
- La remise en location : bail et pièces permettant de distinguer la signature du bail de l’exploitation effective.
- La garantie sollicitée : dommages aux biens, responsabilité civile du syndicat ou autre couverture éventuellement mobilisable.
Ces vérifications évitent de conclure trop vite qu’un bail ultérieur suffit à couvrir un dommage antérieur. Elles permettent également de discuter les conditions précises de l’exclusion lorsque les faits ou les termes du contrat diffèrent.
Un arrêt à ne pas généraliser à toutes les assurances de copropriété
Cet arrêt non publié au Bulletin applique une stipulation contractuelle à une situation déterminée. Il ne décide pas que l’inoccupation d’un seul lot supprime toutes les garanties d’un immeuble, ni que la garantie de responsabilité civile suit nécessairement le même régime que les dommages aux biens.
Il ne tranche pas non plus expressément, dans la motivation retenue, la question du caractère formel et limité de l’exclusion au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances. La contestation d’un refus de garantie suppose donc de reprendre le contrat et les circonstances propres au dossier.
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Source : Cass. 2e civ., 8 octobre 2026, n° 25-11.857, arrêt n° 959 F-D, ECLI:FR:CCASS:2026:C200959.
Information générale en droit français. L’étendue d’une garantie dépend du contrat et des circonstances du sinistre.
