Servitude de passage : un droit attaché au terrain.

Vous louez un terrain enclavé, sans accès direct à la voie publique ? Vous vous demandez si vous avez le droit de passer chez le voisin ? Attention : en droit français, la servitude de passage est un droit réel attaché à la propriété, non à son occupant. Ce n’est donc pas le locataire mais le propriétaire du terrain qui peut la revendiquer. Une récente décision de la Cour de cassation du 19 juin 2025 (n°24-11.456) rappelle ce principe fondamental. Décryptage.

 

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Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

Une servitude de passage permet au propriétaire d’un terrain enclavé (sans accès suffisant à la voie publique) de traverser le terrain voisin. C’est une servitude légale, prévue à l’article 682 du Code civil, dans certaines conditions strictes.

🔎 Bon à savoir : la servitude est « réelle », c’est-à-dire attachée au terrain (appelé « fonds dominant »), et non à la personne qui l’occupe.

 

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Qui peut demander une servitude en cas de terrain enclavé ?

Seul le propriétaire du fonds enclavé peut en demander l’établissement, que ce soit à l’amiable ou en justice. Le locataire, exploitant agricole, usufruitier ou occupant n’a aucun droit autonome pour l’exiger.

💬 En clair : si vous louez un terrain, ce n’est pas à vous, mais à votre propriétaire bailleur de faire valoir ce droit.

 

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Pourquoi le locataire ne peut-il pas la réclamer ?

Le droit français distingue les droits réels (liés aux biens) des droits personnels (liés aux personnes). La servitude de passage est un droit réel immobilier. Le Code civil ne prévoit pas qu’un locataire puisse en être titulaire.

⚖️ La jurisprudence est constante : la servitude ne peut être demandée que pour l’utilité du fonds (du terrain), non pour le confort ou la commodité d’une personne.

 

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Quels critères les juges prennent-ils en compte ?

Lorsqu’un juge est saisi d’une demande de servitude de passage, il vérifie :

✅ Que le fonds est réellement enclavé (pas d’accès suffisant ou praticable)

✅ Que la servitude est indispensable à son utilisation normale

❌ Que la demande ne vise pas à favoriser une personne, mais bien l’utilité du terrain

✅ Que le passage demandé est le plus court et le moins dommageable

 

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Cas pratique : la décision du 19 juin 2025

Dans cette affaire (Cass. 3e civ. 19-6-2025 n° 24-11.456 FS-B), un exploitant agricole louait un champ enclavé et demandait à passer par le terrain voisin.

📌 Décision de la Cour de cassation : refus catégorique. Le locataire n’est pas habilité à demander une servitude, même s’il a besoin d’accéder à ses cultures.

🧑‍⚖️ La Cour rappelle :

La servitude est un droit réel, attaché à un fonds, pas à un exploitant.

Elle ne peut être octroyée que si le terrain en a besoin, pas si la personne l’exige.

 

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Comment agir en cas de terrain enclavé ?

Si vous êtes confronté à une situation d’enclavement :

 

1. 1. Identifiez si l’accès existant est insuffisant (état du chemin, largeur, servitude existante ou non).
   2. Contactez le propriétaire du terrain pour l’informer de la situation.
   3. Celui-ci peut :
      • • Tenter une négociation amiable avec le voisin
        • Ou, à défaut, saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître une servitude

 

📩 Conseil : Un accompagnement juridique est souvent nécessaire pour éviter les conflits et sécuriser la démarche.

Un avocat peut vous aider à évaluer vos droits, envisager une solution amiable ou saisir le juge, toujours dans le respect des textes. Contactez-nous en cliquant ici.