Emploi du procès-verbal de bornage

Introduction

La propriété immobilière est souvent un sujet d’inquiétude et de litiges pour de nombreux particuliers. Dans ce cadre, la question des bornages et des empiétements sur les propriétés voisines est cruciale. La décision récente de la Cour de Cassation, rendue le 23 janvier 2025, apporte un éclairage essentiel sur la valeur légale d’un procès-verbal de bornage. Cet article a pour objectif de vulgariser cette décision et d’en tirer des conclusions pratiques et des bonnes pratiques à adopter en matière de droit immobilier.

 

Comprendre le contexte de la décision

Dans l’affaire ayant conduit à cette décision, les consorts [E]-[U] avaient contesté l’existence d’empiétements sur leur propriété, se fondant sur un procès-verbal de bornage de 2001. Ce dernier, pourtant, n’est pas suffisant pour établir la propriété d’une parcelle litigieuse.

 

Les Parties en Litige

 

1. 1. Consorts [E]-[U] : Propriétaires d’une parcelle cadastrée depuis 2006.
   2. M. [S], Mme [Z], et la SCI Clévan : Propriétaires de parcelles contiguës à celle des consorts.

 

Le procès-verbal de bornage

Le procès-verbal de bornage a été réalisé en 2001, mais il ne peut pas être considéré comme un acte de propriété. C’est là que réside l’incompréhension qui a conduit à la décision de la Cour de cassation. En effet, le bornage amiable peut établir certaines limites de propriété, mais ne constitue pas un acte de vente ou de transfert de propriété.

 

Décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite basé exclusivement sur le procès-verbal de bornage. Voici les éléments essentiels de la décision :

 

1. 1. Absence de Transmission de Propriété : Le procès-verbal ne peut suffire à prouver qu’il y a eu une attribution de propriété, comme l’indiquent les articles 544 (droit de propriété) et 646 (obligation de bornage) du Code civil.
   2. Changement Juridique : La Cour a constaté que le trouble n’est pas manifeste si des doutes subsistent sur les droits du demandeur en raison de la nature même du procès-verbal.
   3. Précision Nécessaire : Il est requis d’apporter des preuves supplémentaires pour établir la propriété ou un empiétement.

 

Exemples concrets et implications pratiques

 

Exemple 1 : Situation d’empiétement

Imaginons que vous soyez propriétaire d’une maison et que vous ayez fait construire une clôture en vous basant sur ce que vous pensiez être la limite de votre terrain, comme indiqué dans un procès-verbal de bornage. Si votre voisin conteste cette limite en s’appuyant simplement sur ce document, il est essentiel de consulter un avocat.

 

Exemple 2 : Négocier un bornage

Avant de déposer plainte pour empiétement, il pourrait être judicieux de tenter un bornage amiable. Cela permet non seulement d’éviter des procédures juridiques longues et coûteuses, mais également de clarifier la situation avec votre voisin. Un accord écrit pourra alors être considéré comme un acte de propriété.

 

Bonnes pratiques à adopter

 

1. 1. Vérifiez la validité du procès-verbal : Assurez-vous que votre procès-verbal de bornage est bien conforme aux exigences légales.
   2. Documentez votre propriété : Enregistrez tous les documents pertinents relatifs à votre propriété, y compris les actes de vente et les procès-verbaux de bornage.
   3. Consulter un avocat : Avant toute procédure, il est recommandé de faire appel à nous pour faire le point.

 

Conclusion

La décision de la Cour de cassation souligne l’importance d’une approche rigoureuse lorsque l’on revendique des droits de propriété. Un procès-verbal de bornage peut être un premier pas vers la résolution des litiges de propriété, mais il ne doit jamais être considéré comme une preuve définitive sans éléments supplémentaires. Pour plus d’informations sur vos droits en matière de propriété, je vous encourage à nous consulter en cliquant ici.