Désordres dans un EHPAD : quelle responsabilité pour le promoteur immobilier ?

Vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un établissement et vous constatez des fissures dans les murs ou des problèmes avec des volets roulants ?

Cette situation, qui pourrait sembler isolée, peut résulter de désordres de construction. Ses conséquences peuvent être importantes pour votre structure, notamment lorsqu’il faut déterminer la responsabilité du promoteur immobilier et des entreprises intervenues sur le chantier.

Le problème

Dans une affaire récente, la société Saint Augustinvest avait fait construire un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, plus couramment appelé EHPAD.

Après la réception des travaux, différents désordres sont apparus : des fissures affectaient notamment les enduits extérieurs et plusieurs volets roulants présentaient des dysfonctionnements.

Le maître de l’ouvrage a alors recherché la responsabilité du promoteur immobilier et des autres intervenants. La cour d’appel de Poitiers a toutefois écarté certaines demandes dirigées contre le promoteur, en considérant que sa faute personnelle n’était pas démontrée.

Le risque juridique

Pour le maître de l’ouvrage, la difficulté est importante. Il ne suffit pas toujours de constater qu’une entreprise a mal exécuté les travaux pour obtenir automatiquement la condamnation du promoteur immobilier.

Lorsque les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale ou de la garantie biennale, ils peuvent être qualifiés de désordres intermédiaires. Dans ce cas, la responsabilité contractuelle du promoteur suppose, en principe, la démonstration d’une faute personnelle.

Sans analyse précise du contrat et des missions effectivement assumées par le promoteur, le maître de l’ouvrage risque donc de diriger sa demande contre le mauvais intervenant ou de ne pas invoquer les obligations contractuelles déterminantes.

Ce que la Cour de cassation a rappelé

Saisie du pourvoi, la Cour de cassation a rendu un arrêt de cassation partielle le 11 juin 2026.

Elle rappelle d’abord que le promoteur immobilier est tenu des garanties légales prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil.

En revanche, pour les désordres intermédiaires, sa responsabilité contractuelle n’est pas engagée automatiquement. Elle est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle.

La Cour de cassation ne retient donc pas que le promoteur serait systématiquement responsable de toutes les fautes commises par les entreprises ou les sous-traitants auxquels il a eu recours.

Mais elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir répondu à un argument précis du maître de l’ouvrage.

Celui-ci invoquait une clause du contrat de promotion immobilière prévoyant que le promoteur était notamment responsable :

• de la réalisation des études d’exécution ;
• de la construction de l’immeuble ;
• du choix des sous-traitants et des personnels ;
• du choix des matériaux, des équipements et des techniques ;
• des procédures d’exécution ;
• de la conformité des ouvrages aux documents contractuels, aux réglementations et aux normes applicables.

Cet argument pouvait être déterminant pour apprécier l’existence d’un manquement personnel du promoteur à ses propres obligations contractuelles.

La Cour de cassation a donc cassé l’arrêt sur ce point, non parce qu’elle aurait directement déclaré le promoteur responsable, mais parce que les juges d’appel n’avaient pas examiné la portée de cette clause contractuelle.

Ce que cela change en pratique

Cette décision est importante pour les maîtres de l’ouvrage qui ont conclu un contrat de promotion immobilière.

Elle montre que l’analyse de la responsabilité du promoteur ne peut pas se limiter à la seule qualification technique des désordres.

Il faut également relire précisément le contrat afin de déterminer les engagements que le promoteur a personnellement acceptés.

Une clause relative au choix des entreprises, aux matériaux, aux techniques de construction, au contrôle de l’exécution ou au respect des normes peut peser lourdement dans l’analyse du dossier.

Avant de renoncer à une demande, d’accepter une proposition d’indemnisation ou de transiger, il est donc essentiel de vérifier si le contrat ne permet pas de caractériser une faute propre du promoteur.

Les réflexes à avoir

Si vous êtes confronté à une situation similaire, plusieurs vérifications doivent être effectuées.

• Conservez tous les documents : contrat de promotion immobilière, contrats de construction, avenants, procès-verbal de réception, réserves, courriers, rapports et comptes rendus.
• Faites constater les désordres : un constat et une expertise technique peuvent être nécessaires pour identifier leur origine, leur ampleur et leur gravité.
• Identifiez tous les intervenants : promoteur, maître d’œuvre, entreprises, sous-traitants et assureurs doivent être clairement recensés.
• Relisez le contrat de promotion : vérifiez les clauses relatives au choix des entreprises, aux matériaux, au contrôle des travaux, aux normes et à la conformité de l’ouvrage.
• Agissez rapidement : les délais varient selon la nature des désordres, la date de réception, le fondement juridique invoqué et les actes déjà accomplis.
• Vérifiez les assurances : identifiez les garanties souscrites par le promoteur, les entreprises et les autres constructeurs.

Questions fréquentes

Que faire en cas de fissures dans un bâtiment ?

Il faut commencer par conserver les preuves, faire constater les fissures et solliciter, si nécessaire, l’avis d’un technicien ou d’un expert. Il convient également d’informer les intervenants concernés et leurs assureurs.

Le promoteur peut-il être tenu responsable des désordres ?

Oui, notamment lorsque les désordres relèvent des garanties légales ou lorsqu’une faute personnelle du promoteur est établie. Cette faute peut résulter du non-respect des obligations précises prévues par le contrat de promotion immobilière.

Quel est le délai pour agir en cas de désordre ?

Il n’existe pas un délai unique de deux mois. Le délai dépend notamment de la qualification du désordre, de la garantie invoquée, de la date de réception des travaux et des éventuelles interruptions ou suspensions de prescription. Une vérification juridique rapide est donc nécessaire.

À retenir

Le promoteur immobilier n’est pas automatiquement responsable de tous les désordres constatés après la réception.

Pour les désordres intermédiaires, il faut en principe démontrer une faute personnelle. Mais cette faute peut être recherchée dans les obligations précises que le promoteur a acceptées dans le contrat.

Avant d’engager une procédure ou une négociation, vérifiez le contrat de promotion, les documents de réception, les rapports techniques, les échanges avec les intervenants et les décisions déjà rendues.

Dans ce type de dossier, les mots du contrat peuvent parfois compter autant que les fissures visibles sur les murs.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juin 2026, pourvoi n° 23-22.360.