Comprendre son droit de passage en copropriété

Introduction

La propriété en copropriété est devenue une forme d’habitat très répandue en France. Cependant, cette organisation collective des droits de propriété peut parfois mener à des conflits, notamment concernant le respect des droits de passage. Dans un arrêt rendu le 29 janvier 2026, la Cour de cassation a tranché un litige concernant le droit de passage d’un copropriétaire. Cet article vise à vulgariser cette décision et à en extraire des enseignements pratiques pour chaque copropriétaire.

 

Contexte de l’affaire

La décision de la Cour de cassation a été rendue dans le cadre d’un litige opposant M. K à ses voisins, M. L et Mme Y, au sujet d’un droit de passage sur une partie commune de leur copropriété. M. K, propriétaire du lot 42, avait un droit de passage sur la propriété de M. L et Mme Y, propriétaires du lot 41. Ce droit, stipulé dans le règlement de copropriété, avait été restreint par des constructions effectuées par ses voisins.

Dépourvu de solutions amiables, M. K a saisi la justice pour faire valoir ses droits.

 

La décision de la Cour de cassation

La Cour a finalement annulé l’arrêt de la cour d’appel qui avait débouté M. K de ses demandes. La Cour rappelle des principes juridiques fondamentaux concernant les droits des copropriétaires. Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit d’agir pour préserver le respect des stipulations du règlement de la copropriété, ce qui inclut le respect de son droit de passage.

 

Les motifs de la cassation

 

1. 1. Droit de passage : La Cour a souligné que M. K avait un droit de passage qu’il était en droit de défendre. Il ne doit pas prouver un préjudice distinct pour agir contre les constructions qui portent atteinte à ses droits.
   2. Irrecevabilité des demandes : La cour d’appel avait mal interprété la notion de prétentions nouvelles. En effet, les demandes de M. K étaient fondées sur les mêmes enjeux que les précédentes, bien qu’elles reposent sur un fondement juridique différent, ce qui ne les rend pas irrecevables. Ainsi, M. K pouvait réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi à cause des constructions illégales de ses voisins.

 

 

1. 1. Remise en état : En cas de violation du règlement de la copropriété, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la remise en état des lieux, ce qui s’applique dès lors qu’une construction nuit à un droit de passage souvent sans avoir besoin de montrer un préjudice direct.

 

 

Conclusion : Enseignements pratiques pour les copropriétaires

 

1. Respect du règlement de copropriété

Les copropriétaires doivent toujours se référer aux stipulations de leur règlement de copropriété. C’est ce document qui détermine les droits et obligations de chacun. Dans le cas de M. K, son droit de passage était clairement défini, lui permettant d’agir en justice.

 

2. Agissez dès les premiers troubles

Il est conseillé d’agir rapidement si vous constatez une violation de vos droits. Une intervention rapide peut éviter l’aggravation des troubles et faciliter la résolution des conflits.

 

3. Importance du contrôle juridique

Veillez à consulter un avocat lorsque vous êtes confronté à une situation de litige relative à la copropriété. La mise en place d’une stratégie juridique, comme celle adoptée par M. K, peut augmenter vos chances de succès. Contactez nous si vous rencontrez ce genre de difficulté.

 

FAQ – Questions fréquentes

 

 

 

 

Avertissement

Cet article n’a qu’un caractère informatif et ne remplace pas les conseils d’un professionnel du droit. Pour toute question spécifique ou litige, nous vous conseillons de consulter un avocat. Pour vos questions liées à la copropriété, n’hésitez pas à contacter Maître Stéphane ZINE, qui se tient à votre disposition pour vous guider dans vos démarches.