Résumé introductif
Vous êtes propriétaire d’un local que vous mettez en location à une entreprise ? En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…), votre assurance peut refuser d’intervenir si toutes les activités exercées n’ont pas été correctement déclarées. Y compris les activités secondaires ou accessoires. Un oubli peut coûter très cher. Voici ce que vous devez savoir pour éviter ce risque, à la lumière d’une affaire récente jugée par la Cour de cassation.
Histoire vraie : un incendie, une activité accessoire non déclarée, et une garantie annulée
Imaginez : vous louez un entrepôt à une société. Un incendie détruit totalement les lieux. Vous vous tournez vers votre assureur, convaincu que vous êtes bien couvert. Mais celui-ci refuse d’intervenir.
Pourquoi ? Parce qu’une activité “secondaire” exercée dans les locaux n’avait pas été déclarée au contrat.
Dans cette affaire :
Le propriétaire avait assuré l’entrepôt en indiquant que les locaux étaient loués pour une activité principale de fabrication de produits alimentaires.
-
- Entre-temps, une autre activité a vu le jour : la vente en gros d’appareils de climatisation.
- Cette activité ne représentait que 5 % de la surface des locaux.
- La cour d’appel donne raison au propriétaire : selon elle, seule l’activité principale devait être déclarée.
- Mais la Cour de cassation casse cette décision : toute activité nouvelle, même accessoire, doit être signalée à l’assureur.
Que dit le Code des assurances ?
L’article L. 113-2 du Code des assurances impose à l’assuré de déclarer :
« Toutes les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux, et qui rendent inexactes ou caduques les déclarations faites à la souscription. »
Autrement dit :
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- Même une activité minime ou marginale peut être considérée comme une circonstance nouvelle.
- Le lien avec le sinistre n’a pas d’importance : l’incendie aurait pu avoir une autre cause, cela ne change rien à l’obligation déclarative.
- L’absence de déclaration peut entraîner la nullité du contrat ou le refus de prise en charge.
Pourquoi cette exigence ? L’analyse juridique en termes simples
L’assureur fixe le montant de la prime (et accepte ou non d’assurer) en fonction des risques déclarés. Une nouvelle activité peut modifier :
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- le type de produits stockés (inflammables, polluants, etc.),
- la fréquentation des lieux,
- la nature des installations électriques,
- ou la valeur des biens sur place.
Même si cela semble anodin pour le propriétaire, l’assureur a besoin de cette information pour évaluer son risque.
Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire bailleur ?
1. À la souscription du contrat d’assurance
Vous devez indiquer :
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- L’affectation des locaux,
- L’activité prévue du locataire (selon le bail),
- Toute occupation mixte ou particulière connue.
💡 Astuce : Pensez à transmettre une copie du bail commercial à votre assureur.
2. En cours de contrat
Vous devez informer votre assureur dès que vous avez connaissance d’un changement :
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- Nouveau locataire avec une autre activité,
- Locataire existant qui développe une nouvelle activité (ex : stockage, commerce, production…),
- Transformation partielle de l’usage des lieux.
📌 Même si vous n’êtes pas directement à l’origine du changement, vous devez le déclarer si vous en êtes informé.
Exemples concrets (sans promesse de résultat)
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- Un entrepôt initialement loué pour du stockage devient en partie un atelier de réparation d’équipements électroniques ? → Déclaration obligatoire.
- Le locataire ajoute un point de vente au public dans un local prévu uniquement pour du stockage ? → Déclaration obligatoire.
- Une pièce est aménagée en salle de formation, avec présence de public ? → Déclaration obligatoire.
Risques encourus en cas d’oubli ou de déclaration incomplète
❌ L’assureur peut :
-
- Refuser d’indemniser un sinistre,
- Réduire la prise en charge,
- Résilier le contrat pour fausse déclaration.
Et cela même si le sinistre n’a aucun rapport avec l’activité non déclarée.
✅ Seule une déclaration complète et actualisée permet de sécuriser votre couverture.
Que faire si vous découvrez une activité non prévue ?
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- Prenez contact rapidement avec votre assureur
- Transmettez toutes les informations utiles : nature de l’activité, date de début, surface occupée, éventuelles installations spécifiques
- Demandez une mise à jour du contrat si nécessaire
⚠️ Ne laissez pas cette situation en suspens : un sinistre peut survenir à tout moment.
Faut-il mentionner toutes les activités dans le bail commercial ?
Oui, idéalement. Le bail doit mentionner :
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- L’activité principale autorisée,
- Toute activité annexe connue ou autorisée par le bailleur,
- Les conditions d’utilisation des lieux.
Cela permet d’aligner les informations entre bail, assurance et usage réel.
Conclusion : Soyez proactif et vigilant
En tant que propriétaire bailleur, vous avez un rôle actif dans la sécurisation des risques locatifs. Cela passe notamment par une bonne communication avec votre assureur, surtout en cas d’évolution de l’activité exercée.
Même une activité secondaire ou discrète peut avoir de lourdes conséquences si elle n’est pas déclarée. Mieux vaut prévenir que subir un refus de garantie.
Est-ce que je dois déclarer à mon assureur une activité mineure exercée dans mes locaux loués ?
Oui. Même si l’activité semble marginale, elle peut être considérée comme une circonstance nouvelle. La déclaration est obligatoire.
Et si l’activité accessoire n’a aucun lien avec le sinistre ?
Peu importe. Le défaut de déclaration peut suffire à exclure la garantie, même sans lien de causalité.
En tant que propriétaire, suis-je responsable des activités du locataire ?
Vous êtes responsable vis-à-vis de votre assureur de la bonne information sur les activités exercées. Si vous avez connaissance d’un changement, vous devez le déclarer.
Que faire si le locataire change d’activité sans m’en informer ?
Dès que vous en avez connaissance, informez votre assureur. Vous pouvez également insérer dans le bail une clause obligeant le locataire à vous signaler tout changement.
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⚠️ Avertissement
Le présent article est à visée exclusivement informative. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne saurait se substituer à une consultation auprès d’un professionnel du droit.
