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Colocation : une chambre de 6,37 m² est-elle décente ?
Vous louez une chambre dans un appartement partagé. Elle est petite, mais vous disposez d’une cuisine, d’une salle de bains et d’autres espaces communs.
Ces espaces permettent-ils de compenser une surface privative insuffisante ? La Cour de cassation apporte une réponse précise dans un arrêt du 1er octobre 2026.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-15.395, arrêt n° 539 F-D, non publié au Bulletin.
Ce qu’il faut retenir
Dans une colocation avec plusieurs baux individuels, chaque chambre privative doit présenter une surface habitable d’au moins 9 m² et un volume habitable d’au moins 20 m³. Les espaces communs ne peuvent pas être additionnés à la surface de la chambre pour atteindre ces seuils.
Une chambre de 6,37 m² louée à Paris
En novembre 2015, une propriétaire donne à bail une chambre de seulement 6,37 m² dans un appartement parisien occupé par trois colocataires.
Les occupants disposent également de 16,70 m² d’espaces communs comprenant notamment une cuisine, une entrée et une salle de bains.
La locataire considère que sa chambre ne respecte pas les normes de décence. Elle engage une procédure judiciaire pour obtenir notamment la remise en cause des baux et l’indemnisation de ses préjudices.
La cour d’appel lui accorde une indemnisation limitée à 2 000 euros, mais estime que le bail reconduit en 2021 respecte les exigences de décence, en ajoutant à la chambre une quote-part des surfaces communes.
La locataire se pourvoit alors en cassation.
La réponse de la Cour de cassation
La Cour de cassation rappelle les dispositions de l’article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque chaque colocataire dispose d’un bail individuel, les locaux privatifs doivent respecter deux conditions cumulatives :
- Une surface habitable minimale de 9 m².
- Un volume habitable minimal de 20 m³.
Les espaces communs sont pris en considération pour apprécier les autres caractéristiques de décence du logement, notamment ses équipements, mais pas pour satisfaire aux dimensions minimales des locaux privatifs.
Une chambre de 6,37 m² ne devient pas conforme simplement parce que le locataire dispose d’une cuisine ou d’un salon partagé.
La Cour de cassation censure donc le raisonnement des juges d’appel qui avaient ajouté une partie des surfaces communes à la surface privative.
Un logement indécent entraîne-t-il automatiquement la fin du bail ?
Non. C’est un autre enseignement important de cette décision.
La Cour de cassation confirme le rejet de la demande de résolution des baux. Les juges du fond avaient estimé que, malgré l’indécence constatée, la gravité du manquement ne justifiait pas leur résolution dans les circonstances de l’affaire.
En revanche, elle casse l’arrêt sur le montant de l’indemnisation, puisque la non-conformité de la chambre ne pouvait pas être écartée pour la période postérieure à la reconduction du bail en 2021.
L’affaire est donc renvoyée devant la cour d’appel de Paris pour que la question de l’indemnisation soit réexaminée.
Il faut ainsi distinguer la non-conformité d’un logement, les conséquences indemnitaires de cette non-conformité et les conditions permettant d’obtenir la résolution judiciaire du contrat.
Propriétaires : quelles précautions avant de louer ?
Cette décision intéresse particulièrement les propriétaires qui transforment un appartement en plusieurs chambres destinées à la location.
Avant toute mise en location, plusieurs vérifications sont indispensables :
- Mesurer précisément la surface habitable et le volume de chaque chambre privative.
- Vérifier si la colocation est organisée avec un bail unique ou plusieurs contrats individuels.
- S’assurer du respect des autres critères de décence et des règles applicables à la division du logement.
- Ne pas considérer les espaces communs comme un moyen de compenser une chambre trop petite dans une colocation à baux multiples.
Une erreur sur ces critères peut entraîner une contestation du bail, une demande de mise en conformité et des conséquences financières pour le bailleur.
Locataires : quels sont vos recours ?
Si votre logement ne répond pas aux critères de décence, vous pouvez demander au propriétaire sa mise en conformité.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également la possibilité de saisir le juge, notamment pour obtenir des mesures adaptées à la situation, une réduction du loyer ou, selon les circonstances, une indemnisation.
Attention : le locataire ne doit pas décider unilatéralement de cesser de payer son loyer au seul motif qu’il estime son logement indécent.
Il est préférable de réunir les justificatifs, de signaler précisément les non-conformités et de rechercher une solution amiable avant d’envisager une procédure.
Ce qu’il faut retenir de cette décision
Les obligations du propriétaire ne se limitent pas à mettre à disposition un espace dans lequel il est matériellement possible de dormir.
Le logement doit respecter les caractéristiques de décence prévues par la réglementation.
Et lorsque plusieurs chambres sont louées individuellement dans un même appartement, chacune doit répondre aux exigences minimales de surface et de volume.
Pour les propriétaires, une vérification en amont permet souvent d’éviter des litiges coûteux. Pour les locataires, connaître ces règles permet de mieux comprendre et faire respecter leurs droits.
Vous êtes propriétaire ou locataire et vous avez une question sur la conformité d’un logement ?
Un examen du bail, des surfaces et de la réglementation applicable permet d’identifier les risques et de déterminer les solutions possibles, amiables ou judiciaires.
