Après l’achat d’une maison, les premières factures d’énergie peuvent révéler un écart important avec le diagnostic de performance énergétique annexé à la vente.
Lorsqu’un nouveau diagnostic ou une expertise classe le logement beaucoup plus mal, l’acquéreur peut être tenté de réclamer immédiatement le coût de tous les travaux au vendeur.
Une décision du tribunal judiciaire de Toulouse du 2 octobre 2025 rappelle toutefois qu’un DPE erroné ne permet pas automatiquement d’engager la responsabilité de chaque intervenant.
Une maison annoncée en classe D, finalement classée F
Le DPE annexé à l’acte de vente indiquait une classe D pour la consommation énergétique et une classe B pour les émissions de gaz à effet de serre.
Après expertise, le bien a été classé F pour la consommation et C pour les émissions.
L’écart entre les performances annoncées et la situation réelle était donc significatif.
Pourquoi l’erreur ne suffit pas toujours contre le vendeur
Le tribunal a examiné si cette erreur pouvait être invoquée comme un vice caché à l’encontre de la venderesse.
Or, pour écarter une clause excluant la garantie des vices cachés ou retenir une dissimulation, il faut notamment établir que le vendeur connaissait le défaut au moment de la vente.
Dans cette affaire, la preuve que la venderesse connaissait le caractère erroné du DPE n’était pas rapportée sur ce point.
La simple différence entre le diagnostic initial et les conclusions de l’expertise ne suffisait donc pas à démontrer sa mauvaise foi.
Contre qui agir en présence d’un DPE inexact ?
Le diagnostiqueur
Sa responsabilité peut être recherchée lorsqu’une faute dans la réalisation du diagnostic est établie et qu’elle a causé un préjudice certain à l’acquéreur.
Le vendeur
Sa responsabilité dépend notamment de sa connaissance des défauts, des informations qu’il a fournies, des travaux qu’il a lui-même réalisés et des garanties stipulées dans l’acte.
L’agent immobilier ou le notaire
Selon les faits, un défaut d’information ou de conseil peut être discuté. Leur responsabilité n’est toutefois pas automatique du seul fait que le DPE était erroné.
Quels préjudices peuvent être invoqués ?
Le chiffrage doit correspondre au dommage réellement causé par l’erreur. Selon le dossier, il peut être question :
- de la surconsommation énergétique supportée ;
- d’une perte de valeur du bien ;
- d’une perte de chance de négocier un prix inférieur ou de renoncer à l’achat ;
- de certains travaux nécessaires pour atteindre la performance annoncée ;
- de frais d’expertise et de diagnostic complémentaires.
Le coût intégral d’une rénovation énergétique n’est pas automatiquement accordé. Il faut établir le lien entre la faute reprochée et chaque poste de préjudice.
Quelles preuves conserver ?
- l’annonce immobilière et les échanges précédant la vente ;
- le DPE annexé à la promesse et à l’acte authentique ;
- les factures d’énergie et relevés de consommation ;
- les diagnostics réalisés après l’achat ;
- les devis de travaux d’isolation ou de chauffage ;
- les factures et descriptifs des travaux antérieurs réalisés par le vendeur ;
- tout document montrant que le vendeur connaissait les défauts.
Faut-il faire réaliser une expertise ?
Une expertise peut permettre d’identifier les erreurs du diagnostic initial, l’état réel de l’isolation, les causes de la mauvaise performance et le coût des mesures correctives.
Avant d’engager des travaux importants, il peut être nécessaire de préserver la preuve. Une expertise amiable contradictoire ou judiciaire peut alors être envisagée selon l’urgence et les positions des parties.
À retenir
Un DPE très différent de la performance réelle constitue un signal important, mais le succès d’une action dépend de l’identification de la faute, de la personne responsable et du préjudice directement causé.
Référence : tribunal judiciaire de Toulouse, 2 octobre 2025, RG n° 22/03064.
Cet article est informatif et ne remplace pas l’étude des diagnostics, de l’acte de vente et des preuves propres à chaque situation.
