Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, la situation peut rapidement devenir source de stress pour un propriétaire bailleur. Pourtant, des solutions existent. Dans cet article, découvrez les 5 étapes essentielles à suivre en cas de loyers impayés, ainsi que les réflexes juridiques à adopter pour protéger vos droits efficacement.
✅ Étape 1 : Rester calme, mais réagir vite
Dès le premier retard de paiement, il est crucial d’agir rapidement. Ne laissez pas la situation s’enliser. Prenez contact avec le locataire par téléphone, e-mail, ou courrier recommandé.
📌 Référence légale : Loi du 6 juillet 1989, article 7
🎯 Pourquoi ? Un simple échange permet souvent de résoudre le problème sans engager de procédure. Un oubli ou un problème temporaire peut être réglé à l’amiable.
✅ Étape 2 : Vérifier les garanties existantes
Avant d’engager des démarches judiciaires, assurez-vous de mobiliser toutes les garanties possibles :
- Avez-vous souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ? Si oui, déclarez le sinistre au plus vite.
- Le locataire a-t-il une personne « caution » ? Si oui, adressez-lui une mise en demeure de payer par lettre recommandée.
📌 Référence légale : Code civil, article 2292
💡 Astuce : Utilisez un modèle de lettre adapté pour formaliser votre demande auprès du garant ou de l’assurance.
✅ Étape 3 : Faire appel à un commissaire de justice
Si le locataire ne réagit pas à vos relances, faites appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Il pourra délivrer un commandement de payer, qui donne au locataire un délai légal de 2 mois pour régulariser sa dette.
📌 Référence légale : Loi du 6 juillet 1989, article 24
⚠️ Important : ce commandement constitue une étape obligatoire avant toute action judiciaire. Il marque le début d’une procédure légale.
✅ Étape 4 : Saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail
Si, à l’issue du délai de 2 mois, aucune régularisation n’a été faite, vous pouvez saisir le tribunal pour demander :
- La résiliation du bail,
- Le paiement des loyers dus,
- L’expulsion du locataire si nécessaire.
⚖️ À cette étape, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandé pour sécuriser la procédure.
⚠️ À connaître : la trêve hivernale
Même si vous obtenez une décision d’expulsion, son exécution peut être suspendue entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf cas exceptionnels (ex : relogement décent proposé).
📌 Référence légale : Code des procédures civiles d’exécution, article L412-6
📌 En résumé : vos 3 priorités
- Réagir vite dès le premier impayé pour éviter l’accumulation de dettes.
- Conserver des preuves écrites (relances, échanges, mises en demeure).
- Se faire accompagner dès les premiers signes d’alerte.
👨⚖️ Un accompagnement sur-mesure
Chaque situation est unique. En tant qu’avocat en droit immobilier, j’accompagne chaque année de nombreux bailleurs confrontés à des loyers impayés. Mon rôle est de vous permettre de reprendre le contrôle de votre bien, sans perdre de temps ni d’argent inutilement.
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